501、促销方案
陈维云手上的文件是梦工厂置业目前储备的地皮资料。
数量比较多,都是陈维云积攒三年的成果。
自他抵港后,先后并购两间地产公司,一间是百利保,另一间是华人置业,地皮全都留着没有动用,未来都要陆续开发建设。
他先看港灯旗下的两块超级地皮。
一块是油塘区的茶果岭油库。
挨着维港海岸,站在岸边可以望见启德机场狭长的跑道。
占地15公顷。
原时空被李嘉成开发为大型屋苑‘丽港城’。
这座社区包括38栋高层住宅楼,每栋28层,总计六千户住宅单位,每户面积40平米到100平米不等,配套设施包括七个网球场,四座健身会所,一座游泳池,还有一座丽港公园,长江实业兴建,然后交由康乐及文化事务署管理。
那么开发这座楼盘能给李嘉成带来多好利润呢?
这需要看一看现在的房价。
香江私人住宅的价格是根据地区、户型来确定。
拿1986年来说,新界的B户型(40-69平米)平均售价是6889元/每平米,三年后翻一倍,达到每平米14102元,再过三年还要翻倍,达到每平米32539元,等到97回归那一年,能涨到六万每平米。
这还是香江最穷地区最廉价住宅的价格。
再来看一看最富地区最高档住宅是什么情况。
港岛地区最大的E户型(160平方以上)平均售价是12080元/每平米,三年后翻一倍,达到每平米21751元,再过三年也是翻倍,达到每平米40902元,等到97回归,均价13万5千港元。
香江寸金寸土,没有半点夸张。
未来十年房间平均涨十倍,香江诞生那么多巨富,都会从房地产里吸血吸出来的。
‘丽港城’位于九龙,楼盘属于海景高档房,单位多是C户型(70-99平米),1992年第一期竣工,那一年的售价是每平方米25000港元,前后开发四期,最终落成时,房价已经超过5万。
此外李嘉成还在社区里修建一座丽港城商场,超市、餐厅、银行、烘焙店、理发店无所不包,楼面面积约万平方米,共有六层,其中一层为天台,两层为停车场,92年建成后被李嘉成以7亿港币的价格卖给了恒隆地产。
这一座大型屋苑给李嘉成创造一百亿港币的财富。
霍见宁与袁天帆想赚的更多一点,他们围绕茶果岭油库的15公顷地皮策划了一个大项目,“新月城”。
这个名字陈维云挺满意,月是梦工厂的标志,以后的楼盘开发都以月命名,但是新月城的娱乐设施太少,住宅楼规划了40栋,每栋高32层,单位数量比原丽港城多了近千户。
“动画是梦工厂的最大招牌,即使我们建楼房,也必须突出这个特色,你们设计的时候,要优先考虑孩子们的居住环境。”陈维云叮嘱两人:
“给新月城社区里增加一座公园,每一期兴建一座小型免费的游乐场,社区内的路牌、街灯、绿化、还有其它公共建筑,统一打上梦工厂卡通标记,楼盘也不要着急建设,你们多在策划上下功夫,多在促销上搞折扣,我们的第一批房屋,价格必须低于均价,我们要确保房屋推出来,就能立时售罄,一炮打响梦工厂置业的品牌!”
“陈生,降价并不是建立房产品牌的手段!”霍见宁以前是长实的财务经理,对地产公司的运作模式一清二楚,他反驳说:
“因为土地管控,经济大幅增长,整个香江的房价都在大涨,我们降价只会把炒房团与投机者吸引过来,市民得不到多少实惠!”
“不止得不到优惠,还有可能导致市民责骂,我们精心策划主题特色的楼盘,打造亲子的居住环境,市民肯定会捧场,但楼市投机者如过江之鲫,他们会组队前来抢房,一旦供需关系失衡,他们会不断拉高社区的房价,让市民望而却步。”袁天帆是经济专家,对市场动态了解深入。
局面就是这样,其它房地厂商都在抬高房价,偏偏梦工厂搞特殊,结果未必有利处,反而会惹来一身骚。
陈维云当然明白这种情况,他不会发善心才降价,他的这个行为存在目的性,
“我讲的是促销折扣!并不是让你们把房屋定价压低!”
他看着两人说:
“我们公司成立三年,为什么市值能够名列全港前茅?除了我们自身的经营,也与全港市民的支持密不可分,所以公司要回馈他们,新月城是我们的第一个地产项目,所有房屋优先提供给梦工厂、梦之队、漫威的VIP客户!
直营店会员、影迷与院线会员、酒店会员、漫画书迷会员、报刊年订会员,你们搞一个详细的策划案,哪一位客户在梦工厂消费最多,折扣就最大,我记得直营店有一批玩具大户,他们把梦工厂出品的所有玩具都买了一遍,让他们享受六折七折都无问题,至于那些非梦工厂会员,那就不存在折扣,他们必须按照市价购买梦工厂的房子!”
“这样的话,我们需要动员所有子公司的策划部,一块设计促销方案!”
霍见宁感觉老板这个思路非常棒,今天给了折扣,明天还会再赚回来,却能给市民留下一个好名声,这批会员都是梦工厂的死忠,他们有可能卖掉原来的房子,专门居住在梦工厂的社区里,炒楼的风险可以将至最低。
“陈生,既然要搞这种折扣,不如做几个大噱头!”袁天帆同样赞同老板的方法,他还举一反三:
“我们可以挑选一批在梦工厂消费最多的VIP,给予他们半价优惠,然后在媒体上炒作,有可能吸引更多的会员加盟。”
“大致方向就是这样,细节你们自己去琢磨!”
陈维云知道这个决策会导致他损失一大笔利润,但是从长远来看,却能收获更多。
他继续翻看港灯的第二块超级地皮。
这是位于港岛鸭脷洲的电厂旧址。
鸭脷洲是一个三角状的小岛,北向隔海是香江仔,南向隔海是深水湾,绝对的风景宜人宝地。
总面积高达40公顷。
原时空被李嘉成开发成‘海怡半岛’。
规模比丽港城更大,住宅楼也更上档次,基本沿着海岸建设,360度全海景,盈利潜力是丽港城的三倍。
霍见宁与袁天帆围绕这块地皮同样做了项目策划,楼盘名字被定为‘月湾半岛’,涵盖住宅大楼四十栋,楼高不低于三十层,可容纳上万户居民单位,公共娱乐设施比新月城更齐全。
这两大项目都是分为四期建设,每一期竣工就能先行入住,但即使如此,投资仍旧是天文数字,钱从哪里来呢?
霍见宁与袁天帆倾向于银行融资,不过陈维云否决了他们的提议,目前香江的房价仍旧不够高,90年后再开发才是最佳时机,87到90年这三年时间,可以先盖几栋商业大楼,然后整栋出售给房产投资机构,等回笼了资金,再尽数用于住宅楼的开发。
那么梦工厂储备的地皮都有哪些可以出售呢?
陈维云先看百利保的资料。
当初收购这间地产公司,陈维云共得到三栋商场大厦,分别是沙田区的富裕广场、荃湾区的富盛中心,观塘区的富仁城,目前全部划给邱舒贞的物业公司,今后都要用于收租,不能拆建出售。
百利保还有三块工业用地,分别位于火炭、柴湾与将军澳,其中将军澳地皮早就并入乐园,无法动用,柴湾划给了漫威集团,被改建为创意工业园,公司的漫画师全部集中在这里,同样不能使用。
但是火炭地皮处于闲置状态,完全可以拆建开发。
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数量比较多,都是陈维云积攒三年的成果。
自他抵港后,先后并购两间地产公司,一间是百利保,另一间是华人置业,地皮全都留着没有动用,未来都要陆续开发建设。
他先看港灯旗下的两块超级地皮。
一块是油塘区的茶果岭油库。
挨着维港海岸,站在岸边可以望见启德机场狭长的跑道。
占地15公顷。
原时空被李嘉成开发为大型屋苑‘丽港城’。
这座社区包括38栋高层住宅楼,每栋28层,总计六千户住宅单位,每户面积40平米到100平米不等,配套设施包括七个网球场,四座健身会所,一座游泳池,还有一座丽港公园,长江实业兴建,然后交由康乐及文化事务署管理。
那么开发这座楼盘能给李嘉成带来多好利润呢?
这需要看一看现在的房价。
香江私人住宅的价格是根据地区、户型来确定。
拿1986年来说,新界的B户型(40-69平米)平均售价是6889元/每平米,三年后翻一倍,达到每平米14102元,再过三年还要翻倍,达到每平米32539元,等到97回归那一年,能涨到六万每平米。
这还是香江最穷地区最廉价住宅的价格。
再来看一看最富地区最高档住宅是什么情况。
港岛地区最大的E户型(160平方以上)平均售价是12080元/每平米,三年后翻一倍,达到每平米21751元,再过三年也是翻倍,达到每平米40902元,等到97回归,均价13万5千港元。
香江寸金寸土,没有半点夸张。
未来十年房间平均涨十倍,香江诞生那么多巨富,都会从房地产里吸血吸出来的。
‘丽港城’位于九龙,楼盘属于海景高档房,单位多是C户型(70-99平米),1992年第一期竣工,那一年的售价是每平方米25000港元,前后开发四期,最终落成时,房价已经超过5万。
此外李嘉成还在社区里修建一座丽港城商场,超市、餐厅、银行、烘焙店、理发店无所不包,楼面面积约万平方米,共有六层,其中一层为天台,两层为停车场,92年建成后被李嘉成以7亿港币的价格卖给了恒隆地产。
这一座大型屋苑给李嘉成创造一百亿港币的财富。
霍见宁与袁天帆想赚的更多一点,他们围绕茶果岭油库的15公顷地皮策划了一个大项目,“新月城”。
这个名字陈维云挺满意,月是梦工厂的标志,以后的楼盘开发都以月命名,但是新月城的娱乐设施太少,住宅楼规划了40栋,每栋高32层,单位数量比原丽港城多了近千户。
“动画是梦工厂的最大招牌,即使我们建楼房,也必须突出这个特色,你们设计的时候,要优先考虑孩子们的居住环境。”陈维云叮嘱两人:
“给新月城社区里增加一座公园,每一期兴建一座小型免费的游乐场,社区内的路牌、街灯、绿化、还有其它公共建筑,统一打上梦工厂卡通标记,楼盘也不要着急建设,你们多在策划上下功夫,多在促销上搞折扣,我们的第一批房屋,价格必须低于均价,我们要确保房屋推出来,就能立时售罄,一炮打响梦工厂置业的品牌!”
“陈生,降价并不是建立房产品牌的手段!”霍见宁以前是长实的财务经理,对地产公司的运作模式一清二楚,他反驳说:
“因为土地管控,经济大幅增长,整个香江的房价都在大涨,我们降价只会把炒房团与投机者吸引过来,市民得不到多少实惠!”
“不止得不到优惠,还有可能导致市民责骂,我们精心策划主题特色的楼盘,打造亲子的居住环境,市民肯定会捧场,但楼市投机者如过江之鲫,他们会组队前来抢房,一旦供需关系失衡,他们会不断拉高社区的房价,让市民望而却步。”袁天帆是经济专家,对市场动态了解深入。
局面就是这样,其它房地厂商都在抬高房价,偏偏梦工厂搞特殊,结果未必有利处,反而会惹来一身骚。
陈维云当然明白这种情况,他不会发善心才降价,他的这个行为存在目的性,
“我讲的是促销折扣!并不是让你们把房屋定价压低!”
他看着两人说:
“我们公司成立三年,为什么市值能够名列全港前茅?除了我们自身的经营,也与全港市民的支持密不可分,所以公司要回馈他们,新月城是我们的第一个地产项目,所有房屋优先提供给梦工厂、梦之队、漫威的VIP客户!
直营店会员、影迷与院线会员、酒店会员、漫画书迷会员、报刊年订会员,你们搞一个详细的策划案,哪一位客户在梦工厂消费最多,折扣就最大,我记得直营店有一批玩具大户,他们把梦工厂出品的所有玩具都买了一遍,让他们享受六折七折都无问题,至于那些非梦工厂会员,那就不存在折扣,他们必须按照市价购买梦工厂的房子!”
“这样的话,我们需要动员所有子公司的策划部,一块设计促销方案!”
霍见宁感觉老板这个思路非常棒,今天给了折扣,明天还会再赚回来,却能给市民留下一个好名声,这批会员都是梦工厂的死忠,他们有可能卖掉原来的房子,专门居住在梦工厂的社区里,炒楼的风险可以将至最低。
“陈生,既然要搞这种折扣,不如做几个大噱头!”袁天帆同样赞同老板的方法,他还举一反三:
“我们可以挑选一批在梦工厂消费最多的VIP,给予他们半价优惠,然后在媒体上炒作,有可能吸引更多的会员加盟。”
“大致方向就是这样,细节你们自己去琢磨!”
陈维云知道这个决策会导致他损失一大笔利润,但是从长远来看,却能收获更多。
他继续翻看港灯的第二块超级地皮。
这是位于港岛鸭脷洲的电厂旧址。
鸭脷洲是一个三角状的小岛,北向隔海是香江仔,南向隔海是深水湾,绝对的风景宜人宝地。
总面积高达40公顷。
原时空被李嘉成开发成‘海怡半岛’。
规模比丽港城更大,住宅楼也更上档次,基本沿着海岸建设,360度全海景,盈利潜力是丽港城的三倍。
霍见宁与袁天帆围绕这块地皮同样做了项目策划,楼盘名字被定为‘月湾半岛’,涵盖住宅大楼四十栋,楼高不低于三十层,可容纳上万户居民单位,公共娱乐设施比新月城更齐全。
这两大项目都是分为四期建设,每一期竣工就能先行入住,但即使如此,投资仍旧是天文数字,钱从哪里来呢?
霍见宁与袁天帆倾向于银行融资,不过陈维云否决了他们的提议,目前香江的房价仍旧不够高,90年后再开发才是最佳时机,87到90年这三年时间,可以先盖几栋商业大楼,然后整栋出售给房产投资机构,等回笼了资金,再尽数用于住宅楼的开发。
那么梦工厂储备的地皮都有哪些可以出售呢?
陈维云先看百利保的资料。
当初收购这间地产公司,陈维云共得到三栋商场大厦,分别是沙田区的富裕广场、荃湾区的富盛中心,观塘区的富仁城,目前全部划给邱舒贞的物业公司,今后都要用于收租,不能拆建出售。
百利保还有三块工业用地,分别位于火炭、柴湾与将军澳,其中将军澳地皮早就并入乐园,无法动用,柴湾划给了漫威集团,被改建为创意工业园,公司的漫画师全部集中在这里,同样不能使用。
但是火炭地皮处于闲置状态,完全可以拆建开发。
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